Mihailo Gajić

Urednik ekonomskog sadržaja

Vreme čitanja: 6 minuta

Foto: iStock

Zadnjih par godina svedočimo rastu cena nekretnina u Srbji. Rast cena stanova u prodaji ima uticaja i na rast zakupa stanova, tako da ovaj rast cena nisu osetili samo oni koji su kupili ili traže da kupe stan, već i podstanari. Zašto su cene nekretnina toliko porasle?

 

Pranje para nije razlog za rast cena

Jedan od zabavnijih, ali ne baš i tačnijih teorija o tome šta diže cene nekretnina u Srbiji jeste da je to posledica pranja para. Ova teorija bazira se uglavnom na podatku da je tek 16% registrovanih kupoprodaja nekretnina izvršena putem stambenog kredita, dok je preostalih 84% kupljeno u gotovini. Ali ko zaista može tek tako da iskešira 100 000 ili više evra da kupi dvosoban stan u širem centru Beograda, imajući u vidu nivo plata u zemlji? Takvih ljudi sigurno ima (preduzetnici, uspešniji profesionalci kao programeri ili advokati), ali ne baš da čine toliki broj među kupcima stanova. Navodi se logičan zaključak da to nisu čista posla i da kupovinu uglavnom vrše kriminalci da bi tako oprali novac zarađen nelegalnim aktivnostima. Posledica tog pranja para kupovinom nekretnina jeste rast njihove cene: osnovna ekonomska zakonitost jeste da cene rastu kada tražnja raste brže od ponude.

Ali ovde ima par problema. Prvi jeste što proces kupovine stana ne ide tako što se neko pojavi sa džipom i izvadi kofer sa novcem da kupi stan, već se sva plaćanja vrše preko banke, prenosom sredstava sa računa kupca na račun prodavca. Ako poslovna banka u kojoj imate račun, Narodna banka ili Poreska uprava ne postavljaju pitanje odakle vam odjednom 100 000 evra na računu da platite stan, onda znači da je sistem kontrole finansijskih tokova praktično nepostojeći tako da nema nikakve potrebe da kupujete nekretnine da biste pare oprali. Drugi problem jeste što dilerima narkotika i sličnim biznismenima nekretnine nisu potrebne – njima uglavnom treba keš. Dakle, ako kupovinom nekretnina peru pare, oni bi vrlo brzo želeli da te iste nekretnine i sami prodaju da bi izvukli keš. Ako žele da pomenute nekretnine prodaju brzo, imajući u vidu da tržište nekretnina u Srbiji nije likvidno (što znači da na kupca obično morate da čekate mesecima ili nedeljama), onda moraju da ponude i popust tj. da ih ponude po nešto nižoj ceni. Prema tome, ako pranje para kupovinom nekretnina dovodi do rasta cena stanova, onda bi njihova prodaja da bi se izvukla gotovina trebalo da dovede do pada cena, pa bi se ovi efekti uglavnom međusobno poništili. Treći probem je to što su na tržištu nekretnina u Srbiji česte vezane kupovine – na primer deca prodaju veći stan nasleđen od roditelja da bi podelili imovinu, potom svako od njih kupi po manji stan od tog novca; ili prodavac stana od dobijenog novca kupi stan na drugoj lokaciji. Dovoljno je da svaki stambeni kredit  koji banke odobre ima multiplikator od 5 (to jest, sa sobom povuče 5 drugih vezanih prodaja) pa da sve kupoprodaje nekretnina zapravo potiču od izdatih kredita. Koliko ovaj multiplikator za tržište nekretnina u Srbiji iznosi – ne znamo, ali je zasigurno mnogo veći od 1.

Da li pranja novca putem kupovine nekretnina u Srbiji ima? Najverovatnije da. Da li je ovakvo pranje para dominantno na tržištu i da li utiče na rast cena nekretnina? Gotovo sigurno ne.

 

Postani Prijatelj Talasa

 

Cene nekretnina rastu svuda

Rast cena nekretnina u Srbiji (prvenstveno u Beogradu i Novom Sadu) nije izolovan slučaj: cene nekretnina rastu u većini velikih gradova sveta. Prema tome, najverovatnije je da isti oni sistemski poremećaji koji utiču na rast cena u drugim zemljama utiču i na kretanja kod nas. Na primer, prosečan rast cena nekretnina u zemljama OECD-a iznosio je 29% u odnosu na cene iz 2015; dok je na primer u Nemačkoj iznosio čak 40%. Rekorder je bila Mađarska, sa rastom nekretnina od 78% u ovom periodu.

 

Indeks cena nekretnina u zemljama OECD-a; 100 = 2015. Izvor: OECD.

 

Najznačanjiji od sistemskih efekata jeste kretanje kamatnih stopa. Sa nižim kamatnim stopama krediti postaju dostupniji, jer su niže rate kredita – više ljudi će biti u mogućnosti da kupi nekretninu nego pre, pa to lančano dovodi do rasta cena. Kada pogledamo rast cena nekretnina u zemljama OECD-a, on se prilično poklapa sa istorijski niskim kamatnim stopama koje su posledica monetarne politike centralnih banaka evrozone, SAD i Japana. Kamatne stope u Nemačkoj su čak negativne (drugim rečima, vi morate da platitie banci što vam čuva štednju umesto ona vama), a u Velikoj Britniji blizu nule; u takvom okruženju investiranje u nekretnine nije nerazumna poslovna odluka ako ste investicioni fond, banka ili osiguravajuće kuća, pa čak ni ako ste preduzetnik koji bi nekretinun da izdaje i ubira prihod od rente ili ako jednostavno želite da kupite stan u kome ćete živeti.

 

Kretanje godišnjih kamatnih stopa u odabranim zemljama. Izvor: OECD.

 

Kretanje kamatnih stopa nije zaobišlo ni Srbiju , imajući u vidu da je većina kapitala i depozita u evrima ili dinarima, ali indeksirano u evrima. Pad kamatnih stopa počinje 2014, upravo sa početkom programa kvantitavnih olakšica Evropske centralne banke – jeftinog kapitala samo ima svuda, pa on iz EU dolazi i u Srbiju i obara kamatne stope.

 

Kretanje iznos stambenih kredita odobrenih sektoru stanovništva i kamatnih  stopa. Izvor: Narodna banka Srbije.

 

Rast broja potencijalnih kupaca sa sobom diže cene. Rast cena bio bi još značajniji kada se po Beogradu ne bi svuda gradilo – manje više gde god da se pogleda po gradu, vidi se poneko gradilište, a podižu se pored izdvojenih zgrada i stambeni blokovi, pa čak i čitava stambena naselja.

Ali pored kamatnih stopa i stambenih kredita, postoji još nekoliko faktora koji utiču na to da cene stanova u Beogradu rastu. Prvi jeste taj što su delovi grada poželjni za stanovanje već izgrađeni i teško se nalazi novi prostor za igradnju novih stambenih jedinica. Ovo su prvenstveno centralne gradske oblasti i delovi Novog Beograda, što su oblasti gde uglavnom postoji sređena komunalne infrastruktura koja se održava, a velika koncentracija platežno sposobnog stanovništva znači i koncentraciju velikog broja usluga u komšiluku – od teretana, salona lepote, kafića, restorana i tako dalje na samo par minuta hoda. Ovako nešto postoji na Vračaru, Starom gradu, Novom Beogradu ili Banovom brdu, ali ne i na Banjici, Kumodražu ili Višnjičkoj banji, gde se i ulice redovno manje čiste, da ne pominjemo delove grada bez kanalizacije, kao što su delovi Dunavskog venca ili to da u pojedinim delovima grada parkovi uopšte ne postoje, jer je čitavo zemljište iskorišćeno za gradnju. Zato ako hoćete da imate pristojnu infrastrukturu, ne možete baš previše da birate, a to znači i rast cena.

Drugi važan faktor jeste kupovina nekretnina od strane naših radnika u inostranstvu. Većina njih se po penzionisanju vraća iz Zapadne Evrope u region, da na miru uživa u penziji koja ovde ima značajno višu kupovnu moć nego u zemljama gde su zarađene. Neki od njih sa namerom kupuju nekretnine u Beogradu da bi u njima živeli po penzionisanju. Procena je da se u Srbiju svake godine vraća oko 15 000 ljudi iz inostranstva – najveći broj njih upravo su penzioneri.

Treći faktor jeste kupovina stanova zarad rentiranja. Pojavom platofrmi za izdavanje stanova na dan, kao što je AirB&B došlo je do eksplozije ovakvog izdavanja nekretnina po celoj Evropi, toliko da je to podiglo cene nekretnina u centru turističkih gradova – u Barseloni i Parizu su se čak pojavili jaki pokreti koji su se zalagali za zabranu ovakvih servisa u tim gradovima, jer su rastom cena bukvalno istisli starosedeoce iz velikog broja centralnih kvartova. Ni Beograd nije izuzetak po ovom pitanju i ovakvi servisi su i dalje popularni i pored propale tursitičke sezone zbog pandemije korone.

Četvrti faktor jeste nemogućnost investiranja u nešto drugo. Dok u zemljama sa razvijenim tržištima kapitala srednja klasa može da investira ušteđevinu u investicione fondove ili direktno na berzu preko brokera, ove mogućnosti su kod nas prilično sužene. Mali broj preduzeća se kotira na berzi, a trgovina njihovim akcijama nije ni značajno zastupljena, dok je pokretanje nekog manjeg preduzetničkog projekta isto prilično teško imajući u vidu visok rizik poslovanja zbog lošeg poslovnog okruženja, pa ako imate neku značajniju štednju, možete samo da je investirate u par postojećih investicionih fondova ili držite na računu u banci, što sa jako niskim kamatnim stopama baš i nema smisla. Nasuprot tome, kupovina stana za rentiranje donosi mnogo viši prinos, a ostaje vam i nekretnina koju možete da prodate ako vam novac zatreba.

Peti faktor je i demografski: iako se Srbija prazni usled niskog prirodnog priraštaja i visoke stope emigracije, Beograd i dalje prima više doseljenika nego što se iz njega ljudi odseli. I to ne samo iz Srbije, već i iz Crne Gore i Bosne i Hercegovine, ali i u manjoj meri i ostatka regiona i Evrope, kao regionalni poslovni centar barem Zapadnog Balkana. Dok se od 2012-2019.  broj stanovnika u Vojvodini smanjio za 70 000, Zapadne Srbije sa Šumadijom za 118 000 a Južne i Istočne Srbije za 117 000, dotle je broj stanovnika Beograda porastao za 30 000 (procene stanovništva Republičkog zavoda za statistiku). Naravno, u ovaj broj ne ulaze ljudi koji nisu zvanično prijavljeni da žive u Beogradu, kao na primer studenti koji su u Beogradu na studijama i tu žive već godinama, ali njihovo prebivalište se i dalje vodi na adresi u gradu odakle su. Porast stanovništva svakako utiče na tražnju za stanovima u gradu, što vrši pritisak i na cene.

 

Pročitajte i:

 

Talas se u svom radu oslanja i na vašu direktnu podršku. Podržite nas za više ekonomskih, političkih i društvenih analiza. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *